廣州寫字樓消防工程的成本管理總結
時間 ：2020-07-03 13:59:47
安裝工程在民用項目中成本占比約20%，並(bìng)不低 ，但安裝工程卻一直沒有得到應有的重視，鮮有看到大神寫一寫安裝方面的成本管理經(jīng)驗總結。
這次，我和大家分享的就是其中的消防工程，做爲引玉之磚。根據我經曆的4個項目案例來分析消防工程的成本指标（本次限於(yú)室内），希望能給同行在做投資估算、編(biān)制目标成本 、組織招投标等工作時提供一些參考。
基本情況
消防系統的基本流程是：發生火災－－探測器－－監控中心－－人工確(què)認－－消防設備(bèi)啓動 。
如下圖所示：
消防系統按其功能劃(huà)分爲兩個(gè)部分：
一、感應機構，火災自動(dòng)報(bào)警系統，報(bào)警之用；
二、執行機構(gòu)，滅火、聯動(dòng)控制系統 ，滅火之用。
消防工程的成本數據最大的特點(diǎn)是離散性大，因而在制定目标成本或成本分析時 ，至少分解至第三級(jí)。
一、先按部位劃(huà)分：地下、地上；
二 、再按功能細分爲三個子系統：消防栓噴淋系統、報(bào)警系統、通風(fēng)防排煙系統。
如下圖：
上述4個項目均爲商業項目，消防工程的範(fàn)圍僅室内部分 ，成本數據取定口徑統一爲閉(bì)口包幹性質的合同總價，簽約日期爲2016年5月1日前 ，按老項目執行營業稅。
除上海項目在2017年4月份投入使用外，其餘項目均爲在建。由於(yú)不是結算價，大家在使用數據時可以另外考慮3%-5%的不可預見費，用於(yú)設計變(biàn)更、現場簽證等。
消防成本指标分析－總體
現在先不考慮建築結構(gòu)形式 、地理位置等項目的特殊性 ，僅按照簽約合同價和建築面積，從(cóng)總體上來看各項目的消防成本指标，如下表：
表2 消防成本指标分析（總(zǒng)體(tǐ)）
從(cóng)上表中可以看出 ：青島、濟南 、上海這3個項目的地庫消防成本指标均高於(yú)杭州項目，目前可以找到的原因是青島、上海2個項目的地庫消防合同範圍中有人防安裝專業的内容 。
爲瞭(le)消除特殊因素、增加可比性，我們剔除地下人防安裝專業後(hòu)的消防成本指标如下表。
表3 消防成本指标分析（總(zǒng)體(tǐ)）－不含人防
從(cóng)上表的數據我們可以發現以下3點(diǎn)共性：
（1）成本指标從(cóng)大到小依次是：地下、總體(tǐ)、地上；
（2）3個(gè)寫字樓(lóu)項目的消防成本指标（總體）：約60~70元/m2；
（3）3個(gè)寫字樓(lóu)項目的消防成本指标（地上）：約45~60元/m2。
同時，也發(fā)現以下3點(diǎn)特殊性：
（1）上海項(xiàng)目：地下、地上 、總體(tǐ)的消防成本指标接近；
（2）上海項目：消防成本指标（總體）高於(yú)其他3個(gè)項目約50%~90%；
（3）濟南項目 ：消防成本指标（地下）明顯高於(yú)其他3個項目約40%~100%，也高於(yú)同爲寫字樓的杭州、青島(dǎo)約76%。
對於前面3個有規律性的内容，我們暫且做爲經驗保存下來，在下一個案例中去檢讨；而後面3個特殊性内容就需要進一步分析原因瞭(le)。帶著(zhe)對這3個特殊性的爲什麽，我重新查閱瞭(le)圖紙和報價，分析發現：
（1）上海項目：總體消防成本指标高出其他3個項目的主要原因在於(yú)業态差異，上海項目由5幢2~3層的斜屋面商業建築組成 ，業态則是由餐飲、兒童樂園、大型超市、酒店、影院等；其餘3個項目則是寫字樓，有較多的多層建築 ，其中青島項目有19,938平方多層建築 、濟南項目有6,032平方多層建築僅配備瞭(le)滅火器 。因而，雖都是商業項目，但具體業态、建築類型的差異以及消防設計内容的不同對成本影響較大。
（2）上海項目：通過對比消防設計圖紙，發現地上的噴淋管道 、消火栓箱 、消防報(bào)警的布置和地庫很相似，都比較密集，而且是滿建築面積分布；占地面積不小，而建築面積卻偏小，因爲最高僅3層(céng)；另外本來地庫消防造價就高，現在地庫面積占整個建築面積比例達23%，相對高 ，這樣均攤後總體指标就偏高，與地下指标接近。
（3）濟南項目：地下消防成本指标明顯偏高 ，經查詢設計圖紙與報(bào)價，發現濟南報(bào)價中也僅僅比其他項目多出瞭(le)3元/m2的防火卷簾門，影響不大；其二、将濟南的消防單價與其它幾個項目對比，發現濟南的單價偏高 ，特别是消火栓噴淋系統；其三 、與其它項目相比 ，濟南項目的地下面積更小，占比僅13%，造成地下消防設備、管線密集排布，單方成本偏高。
消防成本指标分析－地下
由於(yú)地下消防成本指标一般較高，而即使是純(chún)住宅，地庫的消防設計與商業寫字樓等相似度也較高 ，其數據一般有通用性 ，故下面單獨對地下消防成本進行分析 。
把4個項目的地庫數據提取出來，按照設計内容，再把地庫的造價拆分成消火栓噴淋系統、消防報(bào)警系統 、通風(fēng)排煙系統三個子目 ，分析其構成及成本指标。
表4 消防工程造價(jià)指标分析（地下）
由以上數據可以發現：
地下消防成本指标在100元/m2左右（僅濟南因特殊因素偏高50%），三個(gè)子系統的關系是消火栓噴淋系統最高 、消防報(bào)警最低 。其中 ：
（1）消火栓噴(pēn)淋系統(tǒng)：約50~60元/m2；
（2）消防報(bào)警系統(tǒng)：約10~15元/m2；
（3）通風排煙系統 ：約30~45元/m2。青島項目僅13元/m2，是因爲部分通風工程是平戰合用 ，報(bào)價劃入瞭(le)人防範圍。
消防成本指标分析－地上
杭州項目的地上消防設計比較正常 ，即每幢建築均設計瞭(le)消防報(bào)警系統、噴淋系統、消火栓系統 。而青島項目、濟南項目分别有19,938平方、6,032平方多層建築僅配備瞭(le)滅火器。爲瞭(le)剔除這些特殊性對指标的影響，尋找共性，下面隻提取幾個項目中結構、樓層、高度、設計内容最相似的部分單體來分析其成本指标，看看有什麽變化。
表5 三個(gè)寫字樓相似單(dān)體地上工程概況
本次抽取幾個項目單體，消防設計内容大緻相同，消火栓噴淋系統包括消火栓管道、消火栓箱、噴淋管道、噴頭及管道配件，如閥門等，均不包括消防泵、水箱等設備(bèi)；消防報(bào)警系統包括按鈕、煙感、報(bào)警、管線等常用系統；通風包括管道與通風機。具體數據參見下表：
表5 三個(gè)寫字樓相似單(dān)體地上消防成本指标
由上面數據可以看出：
3個高層(céng)寫字樓的地上消防成本指标約70~80元/m2，三個子系統的關系是消火栓噴淋系統最高、通風(fēng)排煙系統最低（與地下不同）。其中：
（1）消火栓噴(pēn)淋系統(tǒng)：約35~55元/m2；
（2）消防報(bào)警系統(tǒng) ：約18~23元/m2；
（3）通風(fēng)排煙系統(tǒng) ：10元/m2以内。
需要注意的是，由於青島、濟南這兩個城市的地理位置偏北 ，青島與濟南的消火栓、噴淋系統部分管道設計有保溫處理，還有一部分管段做瞭(le)電加熱，但對總體成本指标影響並(bìng)不明顯，所以沒有展開進一步分析。
總結
通過對(duì)3個寫字樓項目的室内消防工程合同總價進行總體、地下、地上的拆分、處(chù)理、分析，我們可以總結出這3個寫字樓項目的共性内容：
1、高層(céng)寫字樓(lóu)的消防成本指标（室内總體）約70元/m2。
2、高層(céng)寫字樓(lóu)的消防成本指标（室内地下）約100元/m2。其中：
（1）消火栓噴(pēn)淋系統(tǒng)：約50~60元/m2；
（2）消防報(bào)警系統(tǒng) ：約10~15元/m2；
（3）通風(fēng)排煙系統(tǒng) ：約30~50元/m2。
3、高層(céng)寫字樓的消防成本指标（室内地上）約65~80元/m2（此成本指标對應的單(dān)體建築有相應特征）。其中：
（1）消火栓噴(pēn)淋系統(tǒng)：約35~55元/m2；
（2）消防報(bào)警系統(tǒng) ：約20元/m2；
（3）通風(fēng)排煙系統(tǒng) ：10元/m2以内 。
由於(yú)項目的獨特性，案例之間存在建築結構、消防設計标準、所在城市等各種差異，我們隻能通過尋找足夠相似的案例、積累足夠多的樣本數據，並(bìng)進行專業的分析、處理，其數據才能被參考和使用。
而在這個(gè)案例收集、數據分析、原因查找、歸納總結的過程中，我們所接觸(chù)的同行、所看到的項目案例、所聽到的各種看法、所積累的經驗數據等這一切的所有經曆，才是一個(gè)成本管理者最大的收獲。
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